编者按：为帮助广大市民了解掌握住宅物业管理知识，聚焦12345热线中反映集中的物业管理类热点问题，区房管局将通过开设本问答专栏，定期发布有关物业管理的典型案例和法律依据。一起继续了解小区公共收益相关知识吧！
Q:可以利用小区的公共部位建设类似快递柜、售货机、广告牌等，来增加小区的公共收益吗？
根据《上海市住宅物业管理规定》第五十一条，利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。
《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范[2020]14号）第四条，利用全体共有部分获取收益的，应当按照公共收益管理专项规约的约定经过业主大会同意或者经业主大会授权业主委员会同意。利用部分共有部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意；但利用部分共有部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会或者经业主大会授权的业主委员会同意。
《上海市住宅物业管理规定》第十八条，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
Q:我们小区业主大会、业委会还没成立，想建议通过合适办法增加小区公共收益，应该如何做？
《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范[2020]14号）第四条，业主大会成立前，公共收益主要来源于利用业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。
20%以上业主可以提出除停车收益外利用其他业主共有部分获取公共收益的书面提议，提议内容包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等，住宅小区所在地居（村）委会收到书面提议后，应当组织征询全体或部分业主意见，表决通过后，由物业服务企业与相关单位签订获取收益的相关协议。
根据《上海市住宅物业管理规定》第六十六条，业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。
《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范[2020]14号）第五条，公共收益应当单独列账，并按规定公布账目。业主委员会、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构应当于每季度末对公共收益予以结算，并应当在每季度第一个月15日前将上一季度收支公示表分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置予以公布，收支公示表及明细账目留存在小区管理处备查，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。
《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范[2020]14号）第四条，利用全体共有部分获取收益的，获取收益的相关协议应当在小区管理处、公告栏等醒目位置予以公示，协议内容应包含项目利用的物业共用部分具置、收益获取来源、收入金额、管理成本、分配方式等内容。
《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范[2020]14号）第五条，前期物业管理期间公共收益实施代理记账制度。物业服务企业应当在公布账目前将盖章的明细账目复印件和相关凭证复印件提交代理记账机构；业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理机构应当在公布账目前将加盖企业公章的明细账目复印件和相关凭证复印件提交业主委员会。
第六条，业主大会成立前，物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益交存至区房管局指定的公共收益账户。业主大会账户开设后，区房管局将代管的公共收益本息一次性划转至业主大会账户。业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理机构应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并转入专项维修资金子账户、业委会工作经费子账户等账户。
《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范[2020]14号）第八条，利用物业共有部分获取收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。
业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规予以处理。
业主发现业主委员会、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构有违反本小区相关管理规约、业主大会相关约定的行为，业主可以向街镇、房屋行政管理部门投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
《上海市住宅物业管理规定》第八十二条，违反本规定第五十一条规定，业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益，并归还业主，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款；挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
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